VALET Invest
Investir dans l’immobilier
est une chose.
Savoir l’exploiter en est une autre.
Vous achetez un actif dont la valeur ne tient pas qu’au marché immobilier, mais à ce qu’il produit une fois exploité. Nous identifions ces actifs, nous chiffrons ce qu’ils peuvent produire — et nous les exploitons ensuite.
Ce que vous achetez
Dit en clair, avant tout le reste.
Un bien, et l’activité
qui va avec.
Vous acquérez un actif immobilier réel, en votre nom ou via la structure que vos conseils retiennent. Vous en êtes propriétaire. VALET Patrimoine n’entre pas au capital de votre opération : nous exploitons le lieu ensuite, par un contrat d’exploitation ou une location-gérance, et nous contractons toujours en notre nom propre.
- Le bien vous appartient. VALET ne détient ni votre actif, ni une part de votre actif.
- Ce que produit l’exploitation vous revient — soit le résultat de l’activité si nous en assurons l’exploitation, soit un loyer si nous prenons le lieu en location-gérance et portons le risque.
- Chaque dossier est chiffré avant décision : nombre de dates, prix par date, charges, résultat d’exploitation, et les trois scénarios ci-dessous.
- La sortie se prépare dès l’entrée. Un bien qui porte une activité prouvée se revend avec son fonds — carnet de réservations, historique, clientèle — et pas seulement avec ses murs.
01 — Thèse d’investissement
Des actifs dont la valeur
dépend de ce qu’on en fait.
Nous nous intéressons à des propriétés dont la valeur d’usage ne dépend pas seulement du marché immobilier, mais de leur capacité à accueillir des événements : mariages, réceptions et événements privés.
Ce type d’actif est souvent mal évalué. Trop grand pour un usage résidentiel, trop spécifique pour un acquéreur classique, il se négocie parfois en dessous de ce que son exploitation pourrait justifier — à condition de savoir la conduire.
C’est précisément là que se situe notre apport : non pas trouver de l’immobilier, mais décrire précisément ce qu’il devient une fois exploité, et le conduire ensuite.
Ce que nous recherchons
- Domaines viticoles
- Domaines et châteaux
- Mas et bastides
- Hôtels
- Gîtes et maisons d’hôtes
- Restaurants
- Domaines équestres
- Propriétés de caractère
Où
- Toute la France
- Nos six premiers lieux sont dans le Sud-Est. Le modèle, lui, ne l’est pas.
À quelles conditions
- Une capacité d’accueil réelle ou aménageable
- Un bâtiment de réception n’est pas requis : l’outil s’installe pour la saison
- Des espaces extérieurs exploitables
- Un environnement compatible avec l’accueil de public
- Un cadre réglementaire praticable
- Une localisation lisible pour la clientèle visée
- Un niveau de travaux proportionné au modèle envisagé
Ces critères sont indicatifs et s’apprécient au cas par cas. Aucun budget minimum ou maximum n’est fixé à ce stade.
02 — Notre méthode
Chaque dossier est instruit selon la même grille, y compris lorsque le résultat nous conduit à ne pas donner suite.
Six angles d’analyse.
01
Immobilier
Analyse de l’actif : bâti, surfaces, foncier, état, travaux, cadre réglementaire et valeur.
02
Marché
Analyse de la demande : clientèles accessibles, concurrence, saisonnalité, niveaux de prix constatés.
03
Exploitation
Construction du modèle économique : offre, capacité, organisation, charges et calendrier d’activité.
04
Risques
Identification des contraintes et des scénarios défavorables : réglementation, voisinage, travaux, dépendance à une saison.
05
Développement
Plan d’action : séquence des travaux, montée en charge commerciale, moyens humains et jalons.
06
Exploitation
Exploitation de l’actif par VALET Exploitation, avec un suivi régulier du chiffre d’affaires, des coûts et des performances.
03 — Scénarios
Trois lectures
du même actif.
Chaque dossier présenté est instruit selon trois scénarios d’exploitation. Ils décrivent des rythmes de montée en charge différents, avec les hypothèses et les risques propres à chacun.
Prudent
Montée en charge lente, saison courte, investissements limités au strict nécessaire. Le scénario qui doit rester tenable si rien ne se passe comme prévu.
Central
Le scénario de référence : celui que l’analyse rend le plus probable, avec les moyens et le calendrier correspondants.
Développement
Extension de la capacité, allongement de la saison ou ajout d’une activité. Suppose des investissements complémentaires et une exécution sans accroc.
Les scénarios sont des hypothèses de travail établies dossier par dossier. Ils ne constituent ni une prévision, ni un engagement, ni une garantie de résultat.
04 — Opportunités
Opportunités sélectionnées.
Les opportunités sont sélectionnées selon les critères d’investissement et d’exploitation de VALET. Les dossiers détaillés ne sont pas publiés : ils sont transmis dans un cadre confidentiel, aux personnes dont les critères correspondent à l’actif concerné.
Accès confidentiel
Les dossiers en cours ne sont pas publics.
Un premier appel de trente minutes permet de déterminer ce qu’il est pertinent de vous transmettre. Il est suivi, sous quarante-huit heures, de notre dossier investisseur complet — montage, garanties, contrat et plan de financement.
Les biens à vendre que des agents immobiliers nous signalent sont présentés sur une page à accès privé, avec notre lecture du lieu. Le code vous est donné après ce premier appel. L’agent reste le seul interlocuteur de la vente : VALET n’intervient pas dans la transaction et ne perçoit rien sur la vente.
05 — La suite
Chaque étape est franchie sans engagement de votre part, et vous pouvez vous arrêter à n’importe laquelle. Rien ne vous est facturé avant qu’un bien soit retenu et qu’un cadre soit écrit.
Ce qui se passe
après l’appel.
01
L’appel — trente minutes
Vos critères, votre enveloppe, votre horizon, et le rôle que vous souhaitez tenir. Nous vous disons franchement si votre projet entre dans notre périmètre, y compris quand la réponse est non.
02
Le dossier — sous quarante-huit heures
Un dossier complet vous est remis, à titre confidentiel : le montage contractuel, les garanties que nous apportons, le bail projeté, le plan de financement bancaire avec ses ratios de couverture, et ce que produit réellement un lieu de réception. Vous pouvez le faire examiner par votre conseil avant d’aller plus loin.
03
La recherche — quatre à dix semaines
Nous cherchons le bien selon vos critères, sur le marché et hors marché. Vous recevez trois à cinq dossiers, chacun accompagné de ce que le lieu peut produire une fois exploité.
04
L’étude — quatre à six semaines
Sur le bien retenu : les cinq validations réglementaires, le coût de la mise aux normes, et le prévisionnel d’exploitation complet. Aucune date n’est mise en vente tant que les cinq ne sont pas au vert — et il nous arrive de renoncer à un bien à cette étape.
05
Votre dossier bancaire
Le bail projeté et le prévisionnel, mis en forme pour votre banque, avec le plan de financement et sa couverture d’échéance. Nous vous accompagnons au rendez-vous bancaire si vous le souhaitez.
06
L’acquisition, puis l’exploitation
Vous achetez, seul et en votre nom. Nous prenons le bail, nous installons, nous commercialisons. Le loyer démarre à l’ouverture du lieu, lorsque le calendrier est déjà vendu.
06 — Échanger
Premier échange sans engagement. Nous cherchons d’abord à comprendre vos critères, votre horizon et le rôle que vous souhaitez tenir dans un projet.
Vos informations ne sont ni diffusées, ni publiées, ni transmises à un tiers sans votre accord.
Échanger
confidentiellement.
Ou réservez directement votre appel de trente minutes dans l’agenda.
Merci.
Nous vous rappelons sous quarante-huit heures. Si vous préférez choisir vous-même votre créneau :